Vendere casa non è così semplice come sembra, per questo abbiamo chiesto aiuto a qualcuno del mestiere. Stando alle parole di Pasquale Accettullo, agente di punta di Professione Immobiliare, ci ha detto che “non è solo questione di fiducia né basta pubblicare un paio di annunci sui portali, incontrare l’acquirente e procedere alla firma del contratto per arrivare alla transazione finale”.
Le prime difficoltà si riscontrano infatti già al momento di effettuare una valutazione corretta dell’immobile. La scelta è di estrema importanza perché l’inizio di un efficace processo di vendita parte proprio da una corretta definizione del prezzo che avviene attraverso una stima articolata e ben definita.
Come si svolge effettivamente una valutazione
Ci rechiamo sull’immobile del cliente effettuando una precisa misurazione della superficie interna utile calpestabile, dei balconi e/o pertinenze con uno strumento laser di misurazione
Raccogliamo tutti i dati e le caratteristiche inerenti all’immobile:
– quando è stato acquistato o come gli è pervenuto, a che cifra ha comprato e se c’è un mutuo in essere;
– prendiamo tutte le informazioni: a che piano si trova, se c’è ascensore, in che condizioni è all’interno, in che stato versa il palazzo, se sono stati fatti lavori interni all’appartamento e in che anno, se ci sono dei lavori da fare al palazzo e quando. Esposizione, affaccio e luminosità.
Preso tutto, stiliamo quella che viene definita “un’analisi comparativa di mercato” che comprende tutti i dati dell’immobile con le caratteristiche unite in ordine di importanza a tre fattori:
- Prezzo degli immobili con caratteristiche simili che sono stati venduti negli ultimi 12 mesi nello stesso palazzo, nelle immeditate vicinanze o nella stessa zona. Questo è il parametro più importante e fondamentale per avere un reale prezzo di vendita
- Si prendono come riferimento i principali immobili già in vendita sul mercato con caratteristiche simili e affinità solo perché sono concorrenti in pubblicità e potrebbero dunque “dare fastidio” ed essere o no preferiti al nostro immobile sempre ovviamente in base al prezzo/caratteristiche migliori che hanno.
- Controlliamo il valore attribuito dall’agenzia delle entrate, più precisamente l’OMI (Osservatorio del mercato immobiliare) e quindi i valori al metro quadro che indicano.
Questo dato ci serve solo per avere un minimo riferimento ma non è fondamentale né veritiero come molti credono perché queste stime dell’OMI vengono fatte non tenendo conto delle caratteristiche singole e precise degli immobili e non li distinguono per vani, metri e stato interno preciso. Fanno solo una media prezzo delle case vendute in una determinata area e quello che esce poi viene messo come valore (Esempio dai 1000 ei 1200 euro al metro quadro).
